Martin Mannheimer
Chinas angeschlagener Immobiliensektor steht vor einem tiefgreifenden Umbau. Neue Vorgaben der chinesischen Finanzaufsicht verändern ein Geschäftsmodell, das über Jahre eine zentrale Rolle bei der Finanzierung neuer Wohnungen spielte. Die Börse reagierte prompt und schickte die Aktien zahlreicher Immobilienunternehmen deutlich nach unten.
Besonders hart traf es die Branche in Hongkong. Der CSI300 Real Estate Index verlor 4,6 Prozent, während der Index der in Hongkong gelisteten Bauträger sogar um 6,5 Prozent einbrach.
Hinter den Kursverlusten steht die Sorge der Anleger, dass Immobilienentwickler künftig deutlich weniger Möglichkeiten haben werden, Bauprojekte bereits während der Entstehungsphase über die späteren Käufer zu finanzieren.
Hypotheken künftig erst nach der Fertigstellung
Im Zentrum der Reform steht eine grundlegende Änderung bei der Finanzierung von Immobilienkäufen. Nach den neuen Regeln sollen Banken Hypothekendarlehen für Käufer erst dann bereitstellen dürfen, wenn das jeweilige Wohnprojekt fertiggestellt ist.
Damit wird ein Mechanismus beendet, der auf dem chinesischen Immobilienmarkt lange weit verbreitet war. Bauträger verkauften Wohnungen häufig bereits Jahre oder Monate vor ihrer Fertigstellung. Die Käufer zahlten frühzeitig, während Banken die dazugehörigen Hypotheken bereitstellten.
Für die Immobilienunternehmen bedeutete dies einen wichtigen Finanzierungskanal: Das Geld aus den Vorverkäufen konnte bereits während der Bauphase eingesetzt werden.
Genau diese Praxis soll nun zurückgedrängt werden.
Vorverkäufe waren für Bauträger entscheidend
Wie groß die Bedeutung dieses Systems war, zeigt eine Zahl der japanischen Investmentbank Nomura. Nach Einschätzung ihrer Analysten entfielen im vergangenen Jahr 68 Prozent aller Verkäufe neuer Wohnungen auf Vorverkäufe.
Damit war das Modell keineswegs eine Randerscheinung. Für einen erheblichen Teil des chinesischen Neubaugeschäfts floss das Geld der Käufer bereits vor der Fertigstellung an die Projektentwickler.
Das verschaffte den Bauträgern Liquidität, mit der sie laufende Bauarbeiten finanzieren konnten. Gleichzeitig entstand jedoch eine erhebliche Abhängigkeit von der Fähigkeit, neue Wohnungen kontinuierlich vorab zu verkaufen.
Finanzierungsmaschine verliert ihren wichtigsten Treiber
Die neue Regelung setzt genau an diesem Punkt an. Wenn Hypotheken erst nach Fertigstellung eines Projekts ausgezahlt werden dürfen, fehlt den Bauträgern während der Bauphase ein wesentlicher Teil der bisherigen Geldzuflüsse.
Die Analysten von Nomura beschrieben die Konsequenz deutlich:
„Bauträger können sich nicht mehr auf frühzeitige Einnahmen aus Hypotheken verlassen, um den Bau zu finanzieren.“
Damit verändert sich die wirtschaftliche Grundlage vieler Immobilienprojekte. Entwickler müssen künftig stärker auf andere Finanzierungsquellen zurückgreifen, wenn sie Bauvorhaben bereits vor ihrer Fertigstellung bezahlen müssen.
Börse reagiert mit massiven Verkäufen
Die Anleger bewerteten die neuen Vorgaben unmittelbar als Belastung für die Immobilienbranche. Der CSI300 Real Estate Index sackte um 4,6 Prozent ab.
Noch größer war der Rückgang bei den in Hongkong notierten Bauträgern. Ihr Branchenindex verlor 6,5 Prozent.
Die Kursbewegungen zeigen, wie sensibel der Markt auf Veränderungen bei der Finanzierung reagiert. Für Immobilienentwickler ist der Zugang zu Liquidität von entscheidender Bedeutung. Werden bisherige Finanzierungswege eingeschränkt, kann dies die Umsetzung neuer Projekte erschweren und die finanzielle Situation bereits angeschlagener Unternehmen zusätzlich belasten.
Zentralbank und Finanzaufsicht greifen ein
Die Reform wurde gemeinsam von der chinesischen Zentralbank und der Finanzaufsicht vorgestellt. Damit wird deutlich, dass die Behörden nicht nur einzelne Unternehmen unterstützen oder regulieren wollen, sondern die Funktionsweise des Immobilienmarktes grundlegend verändern.
Der Sektor befindet sich bereits seit längerer Zeit in einer schwierigen Phase. Die neuen Regeln greifen nun in einen Bereich ein, der für Bauträger über Jahre besonders wichtig war.
Für Käufer bedeutet die Neuregelung zugleich eine Veränderung der bisherigen Abläufe. Die Finanzierung wird stärker an den tatsächlichen Baufortschritt gekoppelt. Das soll verhindern, dass Immobilienkäufer beziehungsweise deren Hypothekenkredite faktisch zur Vorfinanzierung von noch nicht fertiggestellten Projekten dienen.
Für Entwickler steigt der Finanzierungsdruck
Die Folgen für die Unternehmen dürften erheblich sein. Wenn ein großer Teil der bisherigen Vorfinanzierung wegfällt, müssen Bauträger ihre Projekte mit anderen Mitteln finanzieren.
Das kann insbesondere für Unternehmen problematisch werden, die bereits unter finanziellen Schwierigkeiten leiden. Sie müssen möglicherweise länger auf eigenes Kapital oder alternative Finanzierungsquellen zurückgreifen, bevor Einnahmen aus dem Verkauf fertiger Wohnungen zur Verfügung stehen.
Die neue Regelung stellt damit nicht nur eine technische Änderung bei der Vergabe von Hypotheken dar. Sie verändert einen zentralen Mechanismus, über den der chinesische Wohnungsbau bislang mit Kapital versorgt wurde.
Ein Modell mit enormer Bedeutung wird zurückgedrängt
Dass 68 Prozent der Verkäufe neuer Wohnungen im vergangenen Jahr nach der Einschätzung von Nomura über Vorverkäufe liefen, verdeutlicht die Dimension des bevorstehenden Umbaus.
Für die chinesischen Behörden geht es damit um weit mehr als um neue Kreditbedingungen. Das bisherige Zusammenspiel aus Vorverkauf, Hypotheken und Baufinanzierung wird grundlegend neu geordnet.
Die heftige Reaktion an den Börsen zeigt bereits, wie ernst Investoren die Veränderungen nehmen. Besonders die hohen Kursverluste bei den Immobilienaktien machen deutlich, dass der Markt mit erheblichen Auswirkungen auf die Geschäftsmodelle der Bauträger rechnet.
